Locazione nulla: sì al risarcimento per l’indebita occupazione

Locazione nulla: sì al risarcimento per l’indebita occupazione

Tribunale, Taranto, sez. II civile, sentenza 12/11/2015 n° 3546

In caso di locazione nulla, per mancata registrazione del contratto, possibile il risarcimento del danno per indebita occupazione dell'immobile locato.

Tanto è stabilito nella sentenza del Tribunale di Taranto del 12 novembre 2015, n. 3546, che ammette la possibilità di richiedere il risarcimento per occupazione di un immobile senza titolo in presenza di un contratto di locazione nullo ab origine per mancata registrazione all’Agenzia delle Entrate.

L’art. 1, comma 346, della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") dispone che i contratti di locazione e comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento di unità immobiliari o di porzioni delle stesse sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione.

Sul punto, la Corte Costituzionale, con le ordinanze di rigetto n. 420/2007 e 389/2008, ha, in primo luogo, chiarito come la norma esaminata, sancendo una nullità non prevista dal codice civile, venga elevata dal rango di norma tributaria a quello di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418, comma 1 (“il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga altrimenti”). 

Viene pertanto ribadito il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attenendo alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, non introduce alcun ostacolo all’esercizio del diritto di difesa. 

In secondo luogo, ha chiarito che non viene leso il principio contenuto nell’art. 212 dello Statuto del Contribuente, il quale fa riferimento alle disposizioni di rilievo esclusivamente tributario, mentre la disposizionede qua, come si è visto, è da considerarsi norma sostanziale a carattere imperativo.

Dalla lettura dell’articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005, ed in particolare dalla perentorietà del tenore letterale e dalla specificità del termine utilizzato emerge chiaramente che si tratta di nullità in senso stretto, con ciò che ne cobsegue sul piano giuridico: in particolare il contratto di locazione non registrato, secondo la normativa vigente, non produrrebbe effetti giuridici (quod nullum est, nullum producit effectum); il locatore ed il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione.

Risulta di tutta evidenza che in base all’ultimo assunto siamo in presenza di una detenzione dell’immobile sin dall’origine senza titolo, ossia non esista proprio un contratto (c.d. contratto inesistente); ed in questo caso al proprietario del bene occupato senza il suo consenso spetta il risarcimento del danno, ossia l’indennità di occupazione.

Il Tribunale di Taranto con la sentenza in commento si chiede se sia possibile estendere la tutela risarcitoria possa estendersi anche al caso in cui l’occupazione derivi da un contratto di locazione nullo.

L’iter logico del Tribunale parte dall’art. 1571 c.c., dove il proprietario si obbliga a far godere ad un altro soggetto una cosa mobile o verso un determinato corrispettivo di conseguenza che  il proprietario, proprio per la nullità del contratto, ha anche diritto alla restituzione del godimento del bene concesso all’altra parte; tale forma di restituzione che, non potendosi dare in natura, deve avvenire nella forma della restituzione del suo equivalente monetario.

Pertanto, la nullità contrattuale, comporta la nascita del diritto del proprietario alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte, ossia una indennità di occupazione.  

Tale diritto quindi va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene e per questa ragione spetta al proprietario, pur avendo concorso con la sua condotta a cagionare l’invalidità del contratto, trattandosi infatti di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito.

Quindi il semplice rilascio del bene costituisce uno degli effetti che sono derivati dal contratto nullo; l’altro è costituito appunto dalla concessione del godimento del bene per un periodo di tempo, che pure va ristorato.